Como calcular a rentabilidade de um imóvel alugado (fórmulas explicadas)
A forma mais simples de calcular rentabilidade é dividir o aluguel anual pelo valor do imóvel. Se um apartamento vale R$ 500 mil e aluga por R$ 3 mil, a rentabilidade bruta anual parece ser 7,2%. Esse número é útil como referência de mercado, mas não mostra o dinheiro que fica no bolso do proprietário. Para chegar mais perto da realidade, a conta precisa começar pela receita anual esperada, ajustada pela vacância. Um mês vazio no ano equivale a aproximadamente 8% de vacância, por isso a calculadora usa esse valor como cenário padrão.
Depois entram os custos do proprietário: manutenção, seguro, taxa de administração, condomínio e IPTU quando eles não são pagos pelo inquilino, além do custo desses encargos durante períodos vagos. Por fim, o imposto de renda é calculado sobre uma base estimada, já descontando itens dedutíveis na lógica do carnê-leão, como taxa de administração e condomínio/IPTU quando pagos pelo dono. A rentabilidade líquida anual é o lucro anual dividido pelo valor do imóvel.
Rentabilidade bruta vs. líquida: a diferença que ninguém conta
A rentabilidade bruta responde apenas: “quanto o aluguel representa sobre o valor do imóvel?”. Ela é comum em anúncios, conversas com corretores e planilhas rápidas porque exige dois dados: preço e aluguel. O problema é que ela trata todo aluguel como lucro, o que raramente acontece. Um imóvel pode parecer bom na conta bruta e ficar mediano depois de condomínio em vacância, manutenção, seguro, administração e IR.
A rentabilidade líquida responde outra pergunta: “quanto sobra depois dos custos recorrentes?”. Essa é a visão que ajuda a comparar imóveis dentro da própria carteira. Não significa que um imóvel com retorno menor deve ser vendido, porque localização, risco, liquidez, estabilidade do inquilino e potencial de valorização também importam. Significa apenas que a decisão começa com números honestos.
Os 5 custos que os proprietários esquecem (vacância, IR, adm, manutenção, seguro)
Vacância é o custo mais ignorado. Mesmo imóveis bem localizados podem ficar vazios entre contratos, reformas ou negociações. Quando o inquilino paga condomínio e IPTU, esses encargos costumam voltar para o proprietário durante o período vago. A taxa de administração também pesa: quem usa imobiliária normalmente paga um percentual do aluguel; quem administra sozinho não paga a taxa, mas assume tempo, cobrança, negociação e acompanhamento.
Manutenção é outro ponto recorrente. Pintura, pequenos reparos, troca de equipamentos e conservação aparecem com o tempo, mesmo que não todo mês. Seguro anual, especialmente incêndio ou fiança, precisa entrar porque reduz o resultado líquido. E o imposto de renda não deve ser escondido: aluguel recebido por pessoa física pode entrar no carnê-leão e mudar bastante o retorno real.
Como o imposto de renda do aluguel funciona (carnê-leão, regras 2026)
A calculadora pede a faixa de IR porque o aluguel não vive isolado. Para pessoa física, ele soma com outros rendimentos tributáveis no carnê-leão. Desde 2026, a Lei 15.270/2025 trouxe isenção efetiva até R$ 5.000 por mês e redução linear até R$ 7.350, mas essa regra considera a renda total da pessoa, não apenas o aluguel de um imóvel. Por isso, calcular automaticamente “o imposto do aluguel” poderia gerar uma estimativa enganosa.
A abordagem mais honesta é escolher a sua faixa marginal. Se você já tem salário ou outros rendimentos acima de aproximadamente R$ 7.350 por mês, cada real adicional de aluguel tende a cair na faixa marginal mais alta, frequentemente 27,5%. Esta ferramenta é educativa e simplificada; em caso de dúvida sobre deduções, carnê-leão ou declaração anual, valide os números com seu contador.
O que é uma boa rentabilidade de aluguel no Brasil?
Não existe uma resposta única. Um imóvel residencial em bairro líquido, com baixa vacância e alta previsibilidade, pode aceitar retorno menor do que uma sala comercial com risco maior. Também existe a possibilidade de valorização do imóvel, que não entra nesta V1 da calculadora porque misturar aluguel com valorização esperada tende a transformar uma conta objetiva em projeção especulativa.
Uma boa análise compara imóveis parecidos, considera o custo de oportunidade e observa a consistência do caixa ao longo do tempo. O Holdei foi criado para esse acompanhamento contínuo: organizar imóveis, contratos, documentos, receitas, despesas e rentabilidade em um só lugar. Assim, a pergunta deixa de ser apenas “quanto rende este mês?” e passa a ser “como meu patrimônio imobiliário está performando ao longo do tempo?”.
Aviso educacional
Esta calculadora é uma ferramenta educacional. O Holdei não realiza consultoria de investimentos, não recomenda compra ou venda de imóveis e não substitui contador, advogado ou consultor financeiro. Use os resultados como ponto de partida para entender custos, rentabilidade e organização patrimonial.